Kredyt hipoteczny - jak wybrać ten najkorzystniejszy

Przy obecnych cenach nieruchomości najbardziej typową formą płatności za mieszkanie czy dom stał się kredyt hipoteczny, który, jak podaje raport BIK za I półrocze 2019 1 spłaca prawie 4 miliony Polaków.

Według danych Biura Informacji Kredytowej kredyt hipoteczny jest najczęściej zaciąganą formą pożyczek bankowych, a liczba czynnych umów co roku wzrasta.

Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy

Źródło: SAFRON

Aby przyjść z pomocą wszystkim tym, którzy rozważają wnioskowanie o kredyt hipoteczny, postanowiliśmy wyjaśnić pewne podstawowe pojęcia związane z tego rodzaju zadłużeniem.

Kredyt hipoteczny to długoterminowa pożyczka bankowa, którą zaciągamy na cele mieszkaniowe i którego zabezpieczeniem jest tak zwana hipoteka. W przypadku, gdy nie jesteśmy w stanie go spłacić, nasz dom czy mieszkanie przechodzą na własność banku, który pożyczył nam pieniądze jako forma rekompensaty.

Ten temat jest jednak związany z całym mnóstwem pytań, na które postaramy się dzisiaj odpowiedzieć. Co wpływa na zdolność kredytową, czy konieczny jest wkład własny, na co zwracać uwagę przy wybieraniu kredytu? Uchylamy rąbka tajemnicy.

Kredyt hipoteczny a kredyt mieszkaniowy

Na początek warto wyjaśnić, że kredyt hipoteczny to nie to samo co kredyt mieszkaniowy. W potocznym języku często mieszamy te dwa pojęcia. W terminologii bankowej nie są one jednak równoważne. Zasadniczą różnicą między kredytem mieszkaniowym a hipotecznym jest cel, na jaki chcemy przeznaczyć uzyskane od banku pieniądze.

Kredyt hipoteczny zaciąga się na cele mieszkaniowe, do których może należeć np. zakup nieruchomości, jej budowa lub remont, ale także na spłatę innego kredytu hipotecznego. Więc w przypadku chęci wybudowania domu, trzeba starać się o kredyt hipoteczny.

Kredyt mieszkaniowy natomiast przeznaczony jest wyłącznie na zakup mieszkania, domu czy garażu, jak również na wykup mieszkania komunalnego. Korzysta się z niego tylko podczas kupna jakiejś nieruchomości.

Można też powiedzieć, że kredyt mieszkaniowy to rodzaj kredytu hipotecznego i jego zasięg jest zdecydowanie węższy. Innymi słowy: nie każdy kredyt mieszkaniowy jest kredytem hipotecznym. Istnieją bowiem inne rodzaje kredytu hipotecznego, takie jak pożyczka hipoteczna, kredyt budowlano-hipoteczny,t kredyt konsolidacyjny czy refinansowy.

Oczywiście, z punktu widzenia kredytobiorcy ta różnica nie ma dużego znaczenia. Oba kredyty związane są bowiem z podobną mechaniką (wnioskowanie, podpisanie umowy, zabezpieczenie, konieczność płacenia odsetek i prowizji itp.)

Co wpływa na zdolność kredytową?

Nie wszyscy, którzy starają się o kredyt, mają szansę go otrzymać. Bank poddaje każdy wniosek szczegółowej analizie, biorąc pod uwagę szereg warunków, takich jak dochody, forma zatrudnienia, inne spłacane kredyty, pożyczki itp. Decyzja banku będzie również zależała od tego, ile pieniędzy chcemy pożyczyć, jaki będzie nasz wkład własny oraz od tego, czy o kredyt stara się jedna, czy dwie osoby.

• Wielkość dochodów

Przede wszystkim bank chce wiedzieć, czy wnioskodawca będzie w stanie spłacić ewentualne zadłużenie. Sprawdzi więc dochody za dany okres, najczęściej z ostatnich 12 miesięcy. Nie chodzi tylko o samą wysokość dochodu, ale również od tego, jak regularny on jest. Jeśli okaże się na przykład, że na przestrzeni jednego roku było kilka miesięcy, w których nic nie zarobiliśmy lub zarobiliśmy zdecydowanie mniej, będzie to odebrane przez bank jako negatywny sygnał o naszych możliwościach płacenia miesięcznych rat kredytu.

• Forma zatrudnienia

Forma zatrudnienia to kolejne kryterium decyzji o zaakceptowaniu lub odrzuceniu wniosku kredytowego. Pod tym względem najlepiej oceniani są ci, którzy mają umowę o pracę, najlepiej na czas nieokreślony, bo właśnie tego rodzaju sytuacja daje bankom największą gwarancję spłacalności. Nie oznacza to jednak, że praca na innych zasadach lub działalność gospodarcza, dyskwalifikuje nas do otrzymania kredytu. Jeśli jesteśmy w stanie udokumentować regularne i stabilne źródło dochodu, będzie to dla banku wystarczającą gwarancją.

• Inne zobowiązania finansowe

Bank będzie chciał również wiedzieć, jak wygląda nasza historia kredytowa. Czy spłaciliśmy bez problemu inne, wcześniej zaciągnięte kredyty? Czy na chwilę obecną spłacamy jakiś kredyt? Jak nam z tym idzie? Aby bank ocenił pozytywnie naszą zdolność kredytową, musi mieć pewność, że rzetelnie spłaciliśmy lub spłacamy zaciągnięte długi. Jeśli jednak aktualny dług pożera znaczną część naszych dochodów, trudno będzie liczyć na to, że bank zgodzi się nam przyznać dodatkowy kredyt.

• Wysokość wnioskowanego kredytu

Kolejnym ważnym punktem jest to, ile pieniędzy chcemy pożyczyć od banku. Każdy kredyt to dla placówki finansowej ryzyko, które zwiększa się razem z wartością kredytu. Bank będzie chciał mieć pewność, że dochód wnioskodawcy wystarczy na spłacenie zadłużenia i że nie zostawi nas to bez środków do życia.

Oczywiście kredyt na 15 lat nie jest tym samym co kredyt na 30 lat. Wydłużając okres spłacania kredytu, obniżamy wysokość naszych miesięcznych rat. Trzeba się więc liczyć z tym, że jeśli nasze dochody nie są zbyt wysokie, mieszkanie czy dom przyjdzie nam spłacać do starości.

• Ilość osób wnioskująca o kredyt

Aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego, najlepiej wziąć go na spółkę z inną osobą (małżonkiem). Z punktu widzenia banku, jeśli kredyt będzie zabezpieczony dwoma dochodami, istnieje mniejsze ryzyko, że przestaniemy go spłacać ze względu na problemy finansowe, utratę pracy itp. Jeśli więc zabezpieczeniem kredytu jest nie jeden, a dwa dochody, bank będzie bardziej skłonny pożyczyć pieniądze.

• Posiadanie wkładu własnego

Wkład własny oznacza to, ile jesteśmy skłonni zapłacić za mieszkanie czy dom z własnej kieszeni. Najczęściej wyrażany jest w formie procentowej. Minimalny wkład własny wymagany obecnie przez banki polskie to 20% ceny nieruchomości. Oznacza to, że bank będzie musiał nam pożyczyć brakujące 80%. Oczywiście im większy wkład własny, tym mniejszy kredyt trzeba będzie zaciągnąć i tym mniejsze ryzyko dla banku. Decydując się na stosunkowo wysoki wkład własny, możemy dodatkowo zmniejszyć okres spłaty kredytu, co pozwoli nam wcześniej cieszyć się własnym domem.

Kredyt bez wkładu własnego?

Jak wspomnieliśmy już wcześniej, aby przyznać kredyt hipoteczny, banki standardowo wymagają wkładu własnego w wysokości co najmniej 20%. Są do tego zmuszone prawnie. Czy wobec tego bez wkładu nie ma na co liczyć? Niekoniecznie. Istnieją dwa wyjątki, kiedy wkład własny można zastąpić czymś innym.

O kredyt hipoteczny można się starać, jeśli na przykład chcemy wybudować dom. Otóż w takiej sytuacji, wkład własny wymagany przez bank może zastąpić działka budowlana. Bo przecież, aby wybudować dom, trzeba mieć najpierw gdzie. Podobnie też, w zastępstwie wkładu pieniężnego na zakup nowego mieszkania, możemy bankowi zaoferować nasze stare.

Co jeszcze może zastąpić wkład własny? Darowizna od osób trzecich, najlepiej od bliskiej rodziny (ponieważ jest nisko opodatkowana) jest tego dobrym przykładem. Jako substytut wkładu własnego niektóre banki skłonne są również zakwalifikować środki, jakie udało nam się zgromadzić w ramach IKE (Indywidualnego Konta Emerytalnego) lub IKZE (Indywidualnego Konta Zabezpieczenia Emerytalnego). I bynajmniej nie będziemy zmuszeni tych środków wybierać – bank zabezpieczy je do odpowiedniej wysokości.

Na co zwracać uwagę podczas wyboru kredytu hipotecznego?

Na rynku polskim oferta kredytowa jest dosyć pokaźna. Dlatego też, zanim zdecydujemy się wnioskować o kredyt w konkretnym banku, warto wiedzieć, na co powinniśmy zwrócić uwagę przy podejmowaniu tej decyzji.

• Rata stała czy malejąca?

Rata to część kredytu spłacana w miesięcznych okresach, powiększona o stopę procentową. Istnieją dwa rodzaje rat: stała i malejąca. Rodzaj raty kredytowej, jaki wybierzemy, może nam pozwolić zaoszczędzić nawet do kilkudziesięciu złotych.

Raty stałe (równe) to raty, które nie zmieniają swojej wysokości z upływem czasu. Są najbardziej popularną opcją wybieraną przez kredytobiorców, pozwalają bowiem zaplanować swoje wydatki długookresowo i nie obciążają one nadmiernie zdolności kredytowej.

Z drugiej strony raty malejące, jak sama nazwa mówi, "maleją" wraz z upływem czasu. Przez pierwszy okres spłaty kredytu wymagają od nas zwiększonego wysiłku finansowego i często "zaciśnięcia pasa", ale długookresowo premiują nas niższą całkowitą ceną kredytu.

• Oprocentowanie

Jak dobrze wiadomo, zyskiem dla banku za udzielenie nam kredytu jest jego oprocentowanie. Z punktu widzenia kredytobiorcy, im niższe oprocentowanie ma kredyt, tym jest on tańszy. Dlatego też wybór banku, w którym chcemy zaciągnąć kredyt, zależy w głównej mierze od tego, jak wysokie oprocentowanie oferuje.

Zwykle oprocentowanie kredytu hipotecznego nie przekracza kilku procent, a jego częściami składowymi są stopa referencyjna i marża. Stopy referencyjnej nie ustala bank, zależy ona od zmieniających się czynników bankowych WIBOR, które określają średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Natomiast marża to element stały stopy procentowej i ustalana jest bezpośrednio przez bank według własnej polityki. Można jednak negocjować jej wysokość.

• Prowizja od udzielenia kredytu

Prowizja, jaką pobiera bank od udzielenia kredytu hipotecznego, w istotny sposób wpływa na jego całkowity koszt i potrafi sięgać nawet kilku procent pożyczanej kwoty. Co więcej, opłatę prowizji należy uiścić w całości w momencie wypłaty kredytu.

Każdy bank ustala wysokość prowizji indywidualnie, warto więc porównać oferty. Zwykle im większy kredyt, tym większa prowizja. Czasem bank skłonny jest obniżyć kwotę prowizji, jeśli skorzystamy z jakiegoś dodatkowego produktu oferowanego klientom, np. karty kredytowej lub jeśli dodatkowo wykupimy ubezpieczenie kredytu.

• RRSO

RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Procentowa to wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym. Innymi słowy, jest to całkowity koszt naszego kredytu, który uwzględnia nie tylko oprocentowanie, ale wszystkie inne koszty, nawet te ukryte, związane z naszą pożyczką, jak również okres, na jaki zaciągnęliśmy kredyt.

Chcąc porównać oferty kredytów hipotecznych różnych banków, należy więc zwrócić uwagę przede wszystkim na wartość RRSO, bo to dzięki niej będziemy wiedzieć, który bank oferuje najtańszy kredyt. Obliczenie RRSO nie jest łatwe, ale należy ono do obowiązków banku. Oprócz wskaźnika RRSO, powinniśmy również porównać wysokość rat i harmonogram spłat.

• Ubezpieczenie kredytu

Ubezpieczenie kredytu ma na celu ochronę banku w sytuacji, gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacić kredytu. Z drugiej strony, jeśli z jakiegoś powodu nie możemy kontynuować spłaty rat, ubezpieczyciel zrobi to za nas.

Istnieje kilka rodzajów ubezpieczeń jak na przykład pomostowe, od utraty pracy, na wypadek choroby, inwalidztwa, śmierci itp. Wybierając rodzaj ubezpieczenia, należy się więc zastanowić, czy oferowana polisa faktycznie się nam przyda. Oczywiście wykupienie ubezpieczenia dodatkowo powiększa koszt kredytu. Jednak prawo nie zmusza nas do skorzystania z oferty tego samego banku, w którym zaciągamy kredyt, dlatego warto porównać koszt ubezpieczeń oferowanych w innych instytucjach.

• Zabezpieczenia

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest niczym innym, jak sposobem na jego zabezpieczenie, które pozwala bankowi zapewnić sobie rekompensatę lub zwrot należności za udzielony kredyt, a tym samym pomaga mu utrzymać płynność finansową i wypłacalność. Istnieje kilka różnych opcji zabezpieczenia kredytu.

Oprócz ubezpieczenia inną podstawową formą zabezpieczenia kredytu jest oczywiście hipoteka, która oznacza, że w przypadku niewypłacalności bank przejmie naszą nieruchomość. Zabezpieczeniem jest również wspomniany wcześniej wkład własny lub poręczenie spłaty kredytu przez osobę trzecią. Aby dodatkowo zabezpieczyć kredyt hipoteczny, istnieje również opcja blokady środków na naszym koncie bankowym.

Wymagane dokumenty

Dokumenty wymagane do otrzymania kredytu zależą od formy zatrudnienia oraz celu, do którego chcemy wykorzystać pożyczane pieniądze.

Ci, którzy mają umowę o pracę na czas określony lub nieokreślony, zmuszeni będą przedstawić:

• zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach
• wyciąg z rachunku bankowego
• zaświadczenie z ZUS o wysokości podstawy, od której odprowadzane są składki
• PIT-37 za poprzedni rok lub ostatnie 2 lata
• świadectwa pracy, jeśli bank będzie chciał potwierdzić ciągłość zatrudnienia

Dla tych, którzy pracują na zasadzie umowy o dzieło, umowy zlecenia lub umowy świadczenia usług, wymagane dokumenty są analogiczne do tych wyżej wspomnianych, jednak będą oni musieli przestawić umowę(y) potwierdzającą wykonanie zlecenia lub dzieła, a także rachunki z umów cywilnoprawnych.

Najdłuższa lista wymaganych dokumentów dotyczy osób prowadzących własną działalność gospodarczą. Muszą one przedstawić:

• zaświadczenie o nadaniu nr REGON i NIP
• zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej z CEiDG
• oryginał zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu z tytułu składek ani z tytułu zobowiązań podatkowych
• oryginał zaświadczenia z US o niezaleganiu z tytułu zobowiązań podatkowych
• zezwolenie na prowadzenie działalności
• wyciąg z rachunku firmowego – nie musi, ale może być wymagany przez bank
• oświadczenie o wysokości dochodów po opodatkowaniu za rok bieżący
• PIT-36 lub 36L, PIT-B, PIT-28 lub PIT-16A w zależności od rodzaju przedsiębiorstwa

Wniosek i podpisanie umowy

Oprócz wszystkich wspomnianych wcześniej dokumentów konieczne jest również wypełnienie wniosku o kredyt hipoteczny. Jest on dość skomplikowany i bardzo szczegółowy, dlatego warto wypełnić go z uwagą i bez pośpiechu.

Dlaczego bank zadaje nam tyle pytań? Oczywiście chce uzyskać jak najwięcej informacji na nasz temat, bo przecież w grę wchodzi znaczna suma pieniędzy. Dzięki tym informacjom będzie mógł ocenić naszą wiarygodność i stopień ryzyka związanego z udzieleniem nam kredytu.

Wniosek o kredyt to zazwyczaj formularz, który zawiera informacje o kliencie, a także warunkach i zabezpieczeniach kredytu oraz listę oświadczeń, jakie bank od nas wymaga. Oprócz formularza konieczne będzie wypełnienie dodatkowych dokumentów, które pozwolą na weryfikację naszej tożsamości, wysokości dochodów i innych zobowiązań.

Jeśli bank zdecyduje się przyznać nam kredyt, kolejnym krokiem będzie podpisanie umowy. Zawiera ona pewne podstawowe elementy, takie jak nasze dane osobowe, określenie kwoty i terminu spłaty kredytu oraz cel, na jaki jest on przeznaczony. Oprócz tego umowa musi zawierać informacje na temat prowizji, wysokości oprocentowania oraz rodzaju rat.

Zanim podpiszemy umowę kredytową, należy ją uważnie przeczytać, aby mieć stuprocentową pewność, że wiemy, ile zaciągany kredyt będzie nas kosztować oraz jaka będzie wysokość płaconych przez nas rat. W ten sposób unikniemy nieprzyjemnych niespodzianek i potencjalnych problemów na przyszłość.

Wcześniejsza spłata

Wiele osób na pewno zadaje sobie pytanie, czy opłaca się spłacić kredyt wcześniej. Tak, w większości wypadków będzie to dla nas korzystne, bo pozwala zaoszczędzić na ilości odsetek. Istnieją jednak przypadki, kiedy wcześniejsza spłata kredytu nie przyniesie żadnych oszczędności.

Będzie to zależało od zapisów w umowie kredytowej. Oczywiście z punktu widzenia banku, wcześniejsza spłata kredytu nie jest pożądana, bo przecież oznacza stratę części zysku z pobieranych odsetek. Dlatego też bank może zabezpieczyć się na taką okoliczność, wprowadzając do umowy odpowiednie zasady spłaty kredytu, jak na przykład okres karencji.

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza

Pozytywna decyzja banku w sytuacji, kiedy o kredyt hipoteczny stara się przedsiębiorca prowadzący własną działalność gospodarczą, jest trudna do uzyskania. Łatwo to zrozumieć: ryzyko niewypłacalności jest wtedy najwyższe. Dlatego też podczas prowadzenia własnej firmy, należy pamiętać o pewnych zasadach.

Przede wszystkim, banki skłonne są przyznać kredyt hipoteczny tylko takim przedsiębiorcom, którzy prowadzą nieprzerwaną działalność od minimum roku, często dwóch. Dlatego też dla startupów jest prawie niemożliwe uzyskanie od banku funduszy na cele mieszkaniowe. Liczy się również to, czy prowadzimy działalność gospodarczą sami, czy ze wspólnikami, jak do tej pory firma radziła sobie ze zobowiązaniami finansowymi oraz jak rozliczany jest podatek dochodowy.

Najłatwiej będzie nam uzyskać kredyt, jeśli firma stosuje opodatkowanie na zasadach ogólnych lub podatek liniowy. Sytuacja będzie o wiele bardziej skomplikowana przy rozliczaniu się na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub karty podatkowej.

Kredyt hipoteczny łatwiej będzie również uzyskać, jeśli wykonujemy tzw. wolny zawód na przykład lekarz, architekt, tłumacz, prawnik itp. Wiąże się to z faktem, że wolne zawody cieszą się wysokim zaufaniem publicznym, co zmniejsza ryzyko niewypłacalności. Oczywiście, będziemy musieli przedstawić dokument poświadczający prawo do wykonywania wolnego zawodu.

Alternatywa dla kredytu hipotecznego

Los lubi płatać figle i nie zawsze wniosek o kredyt hipoteczny będzie przez bank pozytywnie rozpatrzony. Spokojnie, na rynku istnieją inne opcje, które pomogą nam finansowo.

Wśród nich najbardziej popularne są obecnie programy Mieszkanie Plus i Mieszkanie na Start. To nowe propozycje socjalne, które rząd wprowadził w życie, aby pomóc mieszkańcom sfinansować najem lub późniejsze kupno mieszkania. W tabeli poniżej postaramy się porównać oba programy:

Skorzystaj z usług doradcy finansowego

Wybór kredytu hipotecznego, a także związane z nim wymogi, to naprawdę skomplikowana sprawa, która wymaga nie tylko zdobycia odpowiednich informacji i dokumentów, ale również poświęcenia się całemu procesowi i sporej ilości czasu. Dlatego też warto pomyśleć o skorzystaniu z usług doradcy finansowego.

Doradca finansowy pomoże nam w skompletowaniu potrzebnych dokumentów i zaświadczeń, a także doradzi, jak poprawnie wypełnić wniosek o kredyt. Pokaże również, na co zwrócić uwagę oraz wytłumaczy niezrozumiałe pojęcia. Co więcej, na polskim rynku istnieje wiele firm, które oferują takie usługi zupełnie za darmo. Skorzystanie z tej opcji pomoże nam uniknąć stresu i bólu głowy, z którymi dla wielu wiąże się proces wnioskowania o kredyt hipoteczny.

Podsumowanie

Zaciągnięcie kredytu na potrzeby mieszkaniowe to poważna decyzja, która łączy się z długoterminowym obowiązkiem spłaty pożyczonych pieniędzy. Należy więc do niej podejść z powagą i nie podejmować decyzji zbyt pochopnie, bo ewentualne konsekwencje będą się za nami ciągnęły przez całe lata. Wybór najkorzystniejszej oferty jest czasochłonny, podobnie jak zebranie wszystkich potrzebnych dokumentów. Dlatego też nigdy nie należy starać się o kredyt hipoteczny w pośpiechu.