Boliglån - Den ultimative guide om lån til bolig

17.9.2020 (Læsningstid: 10 min.)

Blog

Er du ikke særligt erfaren på boligmarkedet, kan det være svært at navigere imellem de forskellige muligheder for boliglån. Her vil vi prøve at gøre det lettere og hjælpe dig med at afklare, hvordan boliglån fungerer, og hvad du bør vide om dem inden, at du underskriver noget. Vi gennemgår de tre typer for boliglån, deres typiske rentesatser og ÅOP samt hvordan du kan beregne boliglån for at finde det billigste. Vi starter med the basics.

Hvad er et boliglån?

Et boliglån er et stort lån med eller uden sikkerhed, som ikke er realkreditlån, selvom nogen kalder de to for det samme. Det lyder måske forvirrende, men det afklarer vi lige om lidt. Der er nemlig tre slags lån til bolig involveret i et enkelt ejerboligkøb – i de fleste tilfælde. Her ser du, hvordan et ejerboligkøb typisk bliver finansieret:

Når du køber et hus, et rækkehus eller en ejerlejlighed, er reglerne sådan, at du kan låne 80 % af boligens værdi gennem Realkredit. Realkreditten tilbyder de laveste renter og er derfor det bedste valg i tilfælde af langfristede lån.

Så er der de 15 % - dem bliver du nødt til at låne et andet sted. Og din bank er det oplagte valg for et boliglån på de 15 % af boligens værdi, fordi bankerne ofte kan tilbyde fornuftige rentesatser. Men din bank må ikke låne dig alle 20 % af boligens værdi. Sådan er loven. Har du ikke de resterende 5 % selv, så bliver du nødt til at søge et boliglån til udbetaling et andet sted. Det kan være en anden bank – det kan også være et boliglån udenom banken.

For at komme tilbage til emnet – Hvad er et boliglån så? Det kan være et realkreditlån, et bankboliglån og et boliglån uden sikkerhed – eller alle tre i ét. Hér vil vi skelne mellem realkreditlån (de store lån) og boliglån (de mindre lån) for en klarheds skyld.

Så hvad handler realkreditlån om?

Realkreditlån - kort

Et realkreditlån er et obligationslån med pant i fast ejendom, som man køber for de lånte penge. Du kan optage denne type af lån til at finansiere boligkøb, når der er tale om enten en ejerbolig eller en fritidsbolig/sommerhus.

I modsætning til andelsboliglån, som udelukkende kan optages i banker, kan lån til ejerbolig optages hos realkreditinstitutter. Disse lån har som regel yderst lave renter, og derfor er den billigste løsning på boliglån.

Vil du vide mere om realkreditlån? Læs vores næste blogindlæg, hvor vi forklarer, hvordan realkreditten fungerer.

Beregning af realkreditlån og boliglån

Beregningen af realkredit- og boliglån består af flere trin. Først og fremmest deler man hele lånesummen op sådan:

LåntypeProcentdel af boligens værdi ved køb af en ejerboligProcentdel af boligens værdi ved køb af en fritidsbolig
Realkredit80 %75 %
Boliglån 115 %20 %
Egen opsparing / boliglån 25 %5 %

Trin 1: Beregning af realkredit- og boliglån

Siden vi her prøver at afklare lån til køb af en ejerbolig, så lad os fokusere på beregningen af realkreditlån og boliglån til ejerlejligheder og huse. Det ser sådan ud:

  • 80 % kan man låne som realkreditlån
  • 15 % kan man skaffe ved at optage et boliglån i en bank eller et andet pengeinstitut
  • 5 % skal man betale af egen opsparing eller et andet lån, som man optager i et andet pengeinstitut end det, der har givet det første boliglån på 15 %

Hvorfor skal der være 2 boliglån ved ét boligkøb?

Det kan virke lidt forvirrende med det første boliglån på 15 % og det andet boliglån på de resterende 5 % - hvorfor kan man ikke bare låne 20 % i den samme bank? Reglerne er nemlig sådan, at den samme bank ikke må give dig et lån på både de 15 og de 5 procent. Hvis du ikke har noget opsparing, der dækker de sidste 5 % af boligens værdi, bliver du nødt til at tage et andet boliglån i en anden bank eller hos en online-långiver.

Trin 2: Beregning af realkreditlån

For at beregne et realkreditlån anbefaler vi at bruge låneberegnere hos de fire realkreditinstitutter, der findes i Danmark. De hedder:

  • Totalkredit (formidles af regionale og lokale banker)
  • Realkredit Danmark (formidles af Danske Bank)
  • BRF (formidles af Jyske Bank)
  • Nordea Kredit (formidles af Nordea)

Nordea er ind til videre den eneste bank, som selv forhandler obligationer og kan tilbyde både realkreditlån og boliglån ”in-house” (men de kan ikke tilbyde lån af de resterende 5 % af boligens værdi).

Trin 3: Beregning af boliglån på 15 %

For at beregne de større boliglån, kan du benytte dig af samtlige bankers boliglånsberegnere. Beregn boliglån ved at indtaste dit ønskede lånebeløb og hvor meget du selv kan lægge ud – så klarer boliglånsberegneren resten for dig.

Dog bør du være opmærksom på, at bankerne lægger realkredit-, boliglån og banklån sammen i én beregning, hvilket kan gøre det uoverskueligt at sammenligne deres lån med andres. Man kan heller ikke vælge lånets løbetid i deres låneberegnere for boliglån og banklån, hvilket gør beregningen af boliglån sværere ift., hvad lånet vil koste.

Vi anbefaler derfor, at du altid taler med bankerne om et konkret beløb og en konkret løbetid, som du ønsker. På den måde kan de beregne boliglån for dig mere præcist, og du kan sammenligne bankernes tilbud for at finde det billigste.

Hos online-låneudbydere, som tilbyder lån uden sikkerhed, kan du bruge låneberegnere til boliglån eller deres almindelige privatlån uden besvær. Disse widgets er bedre udviklet end bankernes boliglånsberegnere, og gør beregning af boliglån nem og hurtig. For at finde ud af, hvor meget du kan låne til bolig, og hvad det vil koste, skal du blot indtaste et ønsket lånebeløb og en ønsket løbetid. Derefter viser boliglånsberegneren alle de tal, du skal bruge for at sammenligne boliglån på tværs af udbydere.

Bemærk, at låneberegnere til online boliglån kun giver et estimeret beløb af låneomkostningerne. For at få præcise tal skal du ansøge om et boliglån hos en online-lånudbyder og afvente et konkret tilbud. Det samme gælder, hvis du ansøger om boliglån som et banklån – her skal du dog også tale live med en bankrådgiver.

Trin 4: Beregning af boliglån på 5 %

Beregning af boliglån på 5 % foregår oftest via låneberegnere for almindelige forbrugslån på nettet. Det kan du også gøre på bankernes hjemmesider men husk, at det skal være en anden bank end den, som du har lånt de 15 % hos.

Hvis du vil tage et online boliglån på 5 % af boligens værdi, kan du få pengene udbetalt over et par dage og sætte de større boliglån i gang. Du kan også låne alle 20 % til boligen ét sted – det handler bare om at kigge på de pengeinstitutter, der udbyder større boliglån eller forbrugslån uden sikkerhed.

Boliglån uden sikkerhed er dog oftest dyrere, så du vil gerne indfri dem hurtigere, end de andre boliglån. Det gælder både lån i banken og online. For at beregne, hvad et boliglån på 5 % vil koste dig, kan du starte med at indtaste dit ønskede lånebeløb og sammenligne det på tværs af lånudbydere her.

Boliglån i banken – Hvad skal man vide?

Boliglån i banken har længe været kendetegnet ved højere renter og ÅOP i forhold til realkreditlån - og lavere renter og ÅOP i forhold til online-lån. Denne tid er snart forbi, fordi lovgivningen på området for online-lån blev ændret i juli 2020. Det har medført, at de fleste online-lån har fået lavere renter samt ÅOP, og snart kan konkurrere med bankerne om gode vilkår på boliglån eller forbrugslån til bolig.

Banklån til bolig er ikke gennemsigtige online

Hvis du overvejer at tage et boliglån i banken, så anbefaler vi, at du sammenligner låneomkostningerne hos så mange långivere, som muligt, og derefter vælger den billigste løsning. Sammenligning af banklån til bolig er desværre stadig problematisk og svær at udføre på grund af, at bankerne ikke har udviklet deres låneberegnere så godt. Det er ikke nemt at justere lånets løbetid hos de fleste banker, og derfor kan man ikke bruge deres ÅOP til at sammenligne banklån til bolig på tværs af bankerne.

Hvis du overvejer et lån i banken til din nye bolig, så anbefaler vi at tale med flere banker og forhøre dig om lånevilkårene og ÅOP. For at kunne få oplysninger om ÅOP skal du give det samme lånebeløb og løbetid til alle de banker, du spørger. Derefter kan du sammenligne boliglån i banken og finde den billigste.

Tip: hos nogen banker koster det at få udarbejdet et tilbud til dig. Vær derfor opmærksom på bankernes gebyrer inden, at du beder om at beregne et boliglån til dig.

Boliglån uden om banken

Boliglån uden om banken er nemt at finde på nettet. Det gode ved dem er, at alt er gennemsigtigt, og låneudbyderes låneberegnere fungerer godt. For det meste kræver det bare, at du indtaster dit ønskede lånebeløb, og i hvor lang tid du gerne vil have lånet. Så får du vist din rentesats og ÅOP, inkl. de maksimale ÅOP. På den måde kan du sammenligne boliglån udenom banken nemt og hurtigt. Du kan også benytte dig af en sammenligningstjeneste for lån som Finbino og sammenligne boliglån uden om banken.

Ulempen ved boliglån uden om banken er, at disse lån ofte (men ikke altid) koster mere end lån i banken. Men. Siden den nye lovgivning om forbrugslån trådte i kraft i 2020, kan online-låneudbydere dog tilbyde renter på helt ned til 1,9 % og ÅOP fra 4,5 %. Der er sket meget nyt på lånemarkedet for store forbrugslån online – du kan læse mere om det her.

Boliglån uden udbetaling – findes det?

Boliglån uden udbetaling er hørt før, men de er ikke nemme at få med den nuværende lovgivning. For det meste følger bankerne 80 % - 15 % - 5 % -reglen, medmindre du har en virkelig stor formue.

Reglen om de 5 % er nemlig lavet for at beskytte din økonomi, så i tilfælde af, at du bliver nødt til at sælge din bolig til en lavere pris, så er det ikke det hele, du skylder banken og realkreditinstituttet – du har stadig de 5 %, som du har sat ind, og de er dine egne.

Hvis du gerne vil optage et boliglån uden udbetaling, kan det lade sig gøre, hvis du kan overbevise din bank om, at din økonomi er sikker, og du har flere penge end de 5 % af boligens værdi. Husk dog, at 5 % af boligens værdi ikke er det samme som 5 % af lånesummen. Hvis du køber en bolig til en lavere pris, end dens værdi, skal du stadig dække 5 % af boligens værdi.

Rente på boliglån – Hvad bør man vide?

Når du optager et boliglån, kan du få en aftale om en fast rente eller en variabel rente. Ved boliglån med fast rente er renten oftest lidt højere, men stabil over tiden. Uanset, hvordan kurserne på markedet svinger, kan du være sikker på, at din boliglånsrente og dine månedlige afdrag på lånet bliver stabile.

Hvis du optager et boliglån med variabel rente, kan renten være lavere end ved det fastforrentede boliglån. På den anden side kan du ikke være sikker på, at den ikke pludseligt stiger til det dobbelte, hvis der er store ændringer på markedet. Boliglån har som regel lange løbetider på op til 30 år, og renten kan svinge meget over så lang tid.

Derfor er det godt at overveje, hvor meget risiko du har lyst til at tage, når du skal beslutte dig for, hvilken rente på boliglån, som du vil skrive under på.

Hvad er en god rente på boliglån?

For at finde en god rente på boliglån skal du sammenligne rentesatser på tværs af lånudbydere. For at gøre det, skal du sammenligne det samme lånebeløb og lånets løbetid. Man kan ikke give et endegyldigt svar på, hvad en god rente på boliglån er, fordi markedet ændrer sig hele tiden. Hvad der var en god rente i 2010, er ikke det samme som en god rente i 2020, og ingen ved, hvordan det bliver i 2030.

For at kunne orientere dig i forhold til rentesatser på boliglån i 2020’erne, kan du tage udgangspunkt i at sammenligne rentesatserne hos realkreditinstitutter, banker og online låneudbydere. Her ser det ifølge vores undersøgelse* fra 2020 sådan ud:

  • Realkredit
    • Rentesats: -0,32 % - 2,02 %
    • ÅOP: 0,78 % - 9,6 %
  • Boliglån i banker
    • Rentesats: -0,33 % - 8,75 %
    • ÅOP: 0,86 % - 7,5 %
  • Boliglån online
    • Rentesats: ca. 1,9 % - 24,85 %
    • ÅOP: 0 % - 24, 85 %

* Tallene er baseret på et samlet lånebeløb på 1.000.000 kr. og egen opsparing på 50.000 kr. Vi har kigget på både realkreditlån og bankboliglån med forskellige løbetider, med og uden afdragsfrihed og forskellige lånetilbud ift. realkreditlån. Pengeinstitutter, der er undersøgt: Totalkredit, Realkredit Danmark, Nordea, Danske Bank, Jyske Bank. Tallene viser det, som vises i disse pengeinstitutters låneberegnere, når man indtaster et ønsket lånebeløb på 1 mio. kr. Det lykkedes os ikke at beregne bankboliglån separat fra realkreditlån på bankernes hjemmesider – bankernes låneberegnere blander desværre lånene sammen og regner forskellige lånebeløb som realkredit- og bankboliglån.

Som du kan se her, kan rentesatsen på boliglån være både lav og høj hos enhver pengeinstitut, som finansierer boligkøb. En god rente kan siges at være på 1 % for realkreditlån, op til 4,5 % for bankboliglån og op til 12 % for boliglån til udbetaling, men i sidste ende handler det om at finde den billigste udbyder i sin klasse og at forhandle den bedste rentesats blandt dem, de har tilgængelige.

Rentefradrag på boliglån – Hvad skal man vide?

Hvis du har læst det forrige afsnit, har du set to tal ved hver kategori af pengeinstitutter: Rentesats og ÅOP. Grunden til, at ÅOP er inkluderet i listen er, at du får skattefradrag for ca. en fjerdedel af renter for dit boliglån, men det samme gælder ikke ÅOP.

ÅOP er boliglånets årlige omkostninger i procent, og består af både renter, gebyrer, stiftelsesomkostninger og alt andet, du kommer til at skulle betale for dit boliglån. Rentefradraget for boliglån kompenserer dig for 1/4 af renterne, men gebyrerne skal du selv betale. Og oftest kan du ikke sige i banken, at du betaler dem kontant. De bliver medregnet i dit lånebeløb, så du faktisk låner mere, end du beder om, hvilket du også betaler renter for.

Derfor har vi et par tips til, hvad du bør være opmærksom på.

  • Sammenlign renter og ÅOP på tværs af låneudbydere. Hvis du står med to, der har den samme rente, så vælg den, der har den laveste ÅOP.
  • Sammenlign rentesatsen med ÅOP-tallet for at forstå, hvor meget af ÅOP er renter. Der findes lånudbydere, som tilbyder 1 % i renter, men 23 % i ÅOP og omvendt.
  • Der findes udbydere af boliglån online, som ikke tager nogen gebyrer overhovedet. Find dem ved at kigge på deres rentesatser og ÅOP. Når disse tal er lige, har du fundet et gebyrfrit boliglån.

Hvor stort er dit rentefradrag?

Størrelsen af rentefradraget bliver ændret hvert år, men den ligger som regel mellem en tredjedel og en fjerdedel af rentebetalingerne for dit boliglån. I 2020 er rentefradraget sat til at være 24,6 %, men der er udarbejdet en såkaldt 2025-plan, hvormed rentefradraget bliver gradvist reduceret frem til år 2025. Rentefradraget vil derfor se sådan ud:

  • 2020: 24,6 %
  • 2021: 23,6 %
  • 2022: 22,6 %
  • 2023: 21,6 %
  • 2024: 20,6 %
  • 2025: 20,6 %

Med udgangspunkt i disse tal kan du beregne dit rentefradrag på boliglån ind til 2024, hvorefter fradraget vil blive stabilt, så du også kan regne resten ud. Så hvordan gør du?

Sådan beregner du dit fradrag på boliglån

Beregn dit fradrag på boliglån ved at konvertere den rentesats, der står i din låneaftale, til kroner og ører, og regne rentefradragets rentesats ud fra det. Hvis vi tager udgangspunkt i et hypotetisk bankboliglån, ser det sådan ud:

Beregningseksempel

Hvis dit boliglån er på 1.000.000 kr. og har en fast rente på 5,8 %, så ganger du 1.000.000 med 0.058. Du kan også dividere 1.000.000 med 100 og gange med 5.8 for at få det samme tal. Du får 58.000 kr., og det er groft sagt det, du kommer til at betale i renter for dit lån det første år, du har lånet i. (Groft sagt, fordi du oftest betaler renter af din eksisterende gæld. Dvs., din rentebetaling bliver lavere i takt med, at du afdrager på boliglånet).

Hvis du vil beregne rentefradraget i 2020, kan du gange de 58.000 kr. med 0,246 (eller dividere 58.000 med 100 og gange med 24,6 %). Du får 14.268, og det er ca. det, du kan få tilbage i rentefradrag, når året er omme. Når du får rentefradrag på dit lån, så kan du udregne hvor meget dit samlede skattefradrag vil stige om måneden. Dette gør du ved at dividere de 14.268 med antal måneder, der er tilbage i det år, som du har optaget lånet i.

Sammenlign boliglån og find de bedste lån til bolig

Boliglånssammenligning er et større projekt og kræver grundighed. For at finde det bedste og billigste boliglån skal du sammenligne både de forskellige realkreditlån, bankboliglån og boliglån til udbetaling.

Det sidstnævnte er nemmest at sammenligne, fordi online-låneudbyderne har udviklet og optimeret deres låneberegnere, så du kan få vist alle de nødvendige tal med det samme. Det samme gælder desværre ikke bankboliglån og realkreditlån, medmindre du kigger direkte på realkreditinstitutternes hjemmesider.

Vi anbefaler at gøre det og sammenligne realkreditlån på realkreditforeningernes hjemmesider, sammenligne bankboliglån ved at tage direkte kontakt til de forskellige banker, og derefter veje tallene op mod hinanden ved at bruge bankernes boliglånsberegnere, som regner både realkredit- og bankboliglån sammen. Her får du nogle andre tal igen.

Tip: Vær opmærksom på, at når du sammenligner realkreditlån til ejerbolig, så bliver omkostningerne for en obligatorisk boligbrandforsikring ikke regnet med i ÅOP. Du bliver pålagt at tage en brandforsikring for at kunne optage et realkreditlån, men disse omkostninger fremgår ikke i ÅOP-tallet.

Billigste boliglån til udbetaling

Efter lovreguleringen i juli 2020 er der kommet mange billige boliglån til udbetaling på det danske marked. Med et ÅOP-loft på 35 % og et omkostningsloft på 100 % kan man få hurtige forbrugslån på store beløb og med lange løbetider på op til 15+ år.

Det billigste boliglån uden om banken i 2020 kan fås hos udbydere som Bank Norwegian (gebyrfrit lån, ingen stiftelsesomkostninger, og man betaler kun renter), Santander, DER Privatfinans, Nordic Lån eller L’easy.


Spørgsmål og svar om boliglån

Hvor meget kan jeg låne til bolig?

Du kan regne det ud ved at tage udgangspunkt i din opsparing. Din opsparing skal kunne udgøre 5 % af din ønskede boligs værdi. Resten kan du låne via realkredit og boliglån. Det kræver selvfølgelig, at du har en sammenhængende økonomi.

Hvad koster et boliglån?

Et boliglån til ejerbolig koster normalt op til 10 % af boligens værdi og består af et realkreditlån, som ofte koster op til 3 % af 80 % af boligens værdi; et bankboliglån, som koster op til 8,5 % af 15 % af boligens værdi; og et forbrugslån til at dække 5 % af boligens værdi, som kan koste op til 24,85 % af lånebeløbet.

Hvad er renten på boliglån?

I år 2020 er renterne på boliglån på tværs af banker og realkreditinstitutter følgende:

  • Boliglån i realkreditinstitutter: -0,32 % - 2,02 %
  • Boliglån i banker: -0,33 % - 8,75 %
  • Boliglån online: 1,9 % - 24,85 %

Hvad er månedlig ydelse på boliglån?

Månedlig ydelse på boliglån er en månedlig betaling, bestående af renter, gebyrer og afdrag på boliglånet. Ydelsen afhænger af lånets hovedstol, løbetid og den individuelle låneaftale, du har med dit pengeinstitut.

Hvor meget kan vi låne til bolig?

Boliglån afhænger af, hvor mange penge man kan lægge ud af sin egen opsparing. Opsparingen skal udgøre mindst 5 % af boligens værdi. Du kan låne yderligere 15 % af boligens værdi i en bank og 80 % hos en realkreditforening.

Hvad koster det at låne til bolig?

Et lån til bolig koster oftest ca. ½ af lånebeløbet, når man lægger realkredit-, bank- og andre boliglån sammen. Realkreditlån er de billigste, bankboliglån er væsentligt dyrere og boliglån til udbetaling afhænger meget af, hvilken låneudbyder du vælger. Den høje konkurrence på markedet gør, at du kan få nogle rigtigt gode lånetilbud med 0 % i gebyrer og lave renter.

Kan man få et boliglån trods RKI?

Du kan altid spørge din bank om et lån med en kautionist. Chancerne for at få et boliglån på den måde er få, men hvis du kender én, som vil hæfte for din gæld i tilfælde af, at du ikke kan betale af på boliglånet, kan du prøve at optage et boliglån på trods af RKI-registreringen.

Lånemuligheder til bolig – hvad findes der?

For at finansiere et boligkøb, har du følgende tre lånemuligheder: Realkreditlån, Bankboliglån og boliglån online. Lån 80 % af boligens værdi i realkredit, 15 % i banken og 5 % - 20 % i online banker.

Hvad koster et boliglån på 1 million?

Ifølge vores undersøgelse koster et boliglån på 1 million, fordelt på realkredit-, bankboliglån og online-boliglån til udbetaling, følgende:

  • Realkredit: 0,78 % - 9,6 %
  • Bank: 0,86 % - 7,5 %
  • Online låneudbyder: 0 % - 24, 85 %


Videre læsning:

Råd til penge: Hvordan låner du til et boligkøb?

Forbrugerrådet Tænk: Tema – Boliglån

Kilder

Regeringen: Rentefradrag

Skat.dk: Renter og fradrag

Finansministeriet: Vækst og velstand 2025

Videnscenter Bolius: Gode råd, før du køber din første bolig

Finanstilsynet: Realkreditinstitutter (pdf)

Danske Bank: Boliglånsberegner

Totalkredit: Låneberegner

Nordea: Boliglånsberegner

Jyske Bank: Boliglånsberegner

Realkredit Danmark: Låneberegner

Råd til penge: Boliglån for førstegangskøbere

Råd til penge: Spørgsmål og svar om boliglån

Synes du om denne artikel? Del den med dine venner

Del på Facebook

Har du spørgsmål, eller har du måske selv erfaring, du vil dele? Del dem i kommentarsektionen