Rentetilpasningslån: F-lån med variabel rente

6.11.2020 (Læsningstid: 10 min.)

Rentetilpasningslån: F-lån med variabel rente

Rentetilpasningslån kaldes også FlexLån og F-lån og er realkreditlån med variabel (periodevis fast) rente. Periodevis fast betyder, at renten bliver fastlåst i 1, 2, 3, 5 eller 10 år ad gangen. Hvis du optager et tilpasningslån i 30 år, vil lånets rentesats være variabel i den forstand, at den bliver tilpasset hvert 1. – 10. år.

Rentetilpasningslån kaldes også FlexLån og F-lån og er realkreditlån med variabel (periodevis fast) rente. Periodevis fast betyder, at renten bliver fastlåst i 1, 2, 3, 5 eller 10 år ad gangen. Hvis du optager et tilpasningslån i 30 år, vil lånets rentesats være variabel i den forstand, at den bliver tilpasset hvert 1. – 10. år.

På grund af det antal år, som renten bliver fastsat i, hedder disse tilpasningslån F1-lån, F3-lån, F5-lån og F-10 lån. Derudover findes der lånemodeller som FlexLife, F-kort og renteloftslån, hvor renten tilpasses i andre tidsintervaller eller blot er fleksibel i hele lånets løbetid. Du kan læse mere om det i artiklen om realkreditlån. I denne artikel fokuserer vi på de mest udbredte F-lån.

Hvordan fungerer rentetilpasningslån?

Når du optager et rentetilpasningslån, så aftaler du med et realkreditinstitut, hvor mange år du gerne vil låse renten fast i. Dermed bliver du tilbudt en rentesats, som bliver fastlåst i det antal år og kan tilpasses igen, når perioden udløber. Aftalen er bindende, og du kan forvente store udgifter, hvis du pludseligt vil tilpasse renten eller sælge din ejerbolig midt i den aftalte periode.

Hvis renterne stiger i den periode, hvor din rentesats er fastsat, så vil du under rentetilpasningen få en højere rentesats og skulle betale mere for dit realkreditlån. Hvis renten er faldet på den tid, hvor du betalte din faste rente, så vil dine ydelser også blive sat ned, når renten bliver tilpasset igen.

Fordele og ulemper ved tilpasningslån

Den store fordel ved et rentetilpasningslån er, at du oftest får en lavere rentesats, end de fastforrentede lån kan tilbyde. Det skaber mere luft i økonomien hér og nu.

Justér afdrag og løbetid ved hver rentetilpasning

En anden fordel ved tilpasningslån er, at du har mulighed for at regulere størrelsen af dine månedlige afdrag samt lånets løbetid. Hver gang din rentetilpasningsperiode er slut, og renten skal justeres på ny, kan du eksempelvis forkorte lånets løbetid eller sige, at du vil betale mere i afdrag – hvis din økonomi tillader det.

Tilpasning, lånomlægning og refinansiering

Ved rentetilpasning bliver obligationerne bag dit realkreditlån skiftet ud. Det vil sige, at du får en chance for at omlægge dit lån og aftale en ny periode, hvori du gerne vil fastlåse din rentesats. Hvis du f.eks. har haft et F3-lån, kan du efter 3 år få opdateret din rentesats eller vælge at lægge lånet om. Omlægningen er langt fra gratis, men det kan være fordelagtigt i tilfælde af, at renten ligger lavt.

Rentetilpasningslån har faste bindingsperioder

F-lån har variable renter og faste bindingsperioder. Det øger risikoen for, at du pludselig står med store udgifter og ikke kan komme af med din låneaftale. Det kan for eksempel være, at renten falder markant, men du har skrevet under på, at du vil betale 5 % i renter i 10 år. For at ændre aftalen, skal du betale meget i gebyrer.

Hvad hvis renten stiger?

I tilfælde af, at renten på dit tilpasningslån stiger, bliver dine låneomkostninger større samtidigt med, at det bliver sværere at få din bolig solgt. Generelle rentestigninger medfører som regel, at alle lån i hele landet koster mere. Det vil sige, at man ikke kan tillade sig at optage boliglån i en grad, som man kunne, da renten var lav.

Hvis du pludseligt skal betale meget for dit rentetilpasningslån og gerne vil sælge din bolig for at indfri lånet, så risikerer du at stå i den situation, hvor køberne ikke kan optage lån for at købe din bolig. Det er simpelthen for dyrt på det tidspunkt. Det, der så sker er, at du bliver nødt til at sælge din bolig til en lavere pris, end din den er værd. Dvs., at du mister penge to gange: Både på renter og på boligsalget.

Hvad er F1-lån?

F1-lån er rentetilpasningslån, hvor renten tilpasses hvert år, én gang om året. Lånet kan optages i op til 30 år, og du kan få afdragsfrihed eller vælge at afdrage på lånet fra dag ét. Dette tilpasningslån er som alle F-lånene et annuitetslån – dvs., du har faste månedlige ydelser i hele lånets løbetid. Hvis du vælger at afdrage på lånet fra start, vil dine månedlige ydelser bestå af både renter og afdrag. Vælger du et afdragsfrit lån i en periode, så vil din månedlige ydelse bestå kun af renter.

Fordelen ved F1-lån er, at rentesatsen tilpasses én gang om året, og du på den måde kan følge med i renteudviklingen og reagere hurtigt i tilfælde af, at renterne stiger, og du skal sælge din bolig. Hvis renten falder over en længere tid, kan du med et F1-lån også få det bedste ud af den lave rente. Sker der en væsentlig rentefald, så skal du vente i maks. 1 år for at kunne drage nytte af den.
Ulempen ved et F1-lån er, at der er store omkostninger forbundet med rentetilpasningen. Dem skal du betale hver gang, renten tilpasses – dvs., én gang om året. Udgifterne består af et kursfradrag (kursskæring), som er på ca. 0,2 – 0,3 kurspoint og en bidragssats. Bidragssatsen er det gebyr, du betaler realkreditinstituttet, og F1-lån har den højeste bidragssats af alle rentetilpasningslån. Det skyldes regeringens iværksatte initiativer for at få flere låntagere til at vælge fastforrentede lån frem for lån med variable renter og afdragsfrihed.

Hvad er F3-lån?

FlexLån F3 er et realkreditlån med rentetilpasninghvert 3. år. Dette lån er billigere end F1-lån, fordi du ikke skal betale så meget i bidragssatsen. Fordelen ved lånet er, at du kan sikre din rente i 3 år ad gangen og vide, hvordan din økonomi kommer til at se ud i den nærmeste fremtid. Ulempen ved et F3-lån er, at du ikke kan ændre renten i 3 år ad gangen. En anden ulempe er, at du kan komme til at skulle vente med at sælge din ejerlejlighed i op til 3 år, fordi lånet og renten har en fast bindingsperiode, og det kan koste dig rigtig meget at bryde kontrakten midt i perioden.

Hvad er F5-lån?

Flexlån F5 er de mest populære realkreditlån med rentetilpasning, hvor rentesatsen bliver låst fast i 5 år ad gangen. Fordelen ved dette lån er, at du får en stabil økonomi og ved, hvad du skal regne med i forhold til udgifter for dit boliglån over en længere periode. Derudover skal du betale for rentetilpasning hvert 5. år, og bidragssatsen for et F5-lån er væsentligt lavere end f.eks. for et F1-lån. Ulempen er, at du binder dig til aftalen i 5 år ad gangen, og hvis du skal sælge din bolig midt i perioden, eller hvis du fortryder aftalen og vil lægge lånet om, så bliver omkostninger høje.

Hvad er F10-lån?

Flexlån F10 er realkreditlån med en løbetid på op til 30 år og en lang bindingsperiode på 10 år ift. renter. Rentetilpasningen sker hvert 10. år, så du er sikret en fast renteaftale langt ud i fremtiden. Fordelen ved det er økonomisk stabilitet i mange år i træk. Derudover sparer du mange penge (sammenlignet med andre rentetilpasningslån) på bidragssatser og kursfradrag forbundet med rentetilpasning. Du skal kun betale disse udgifter samt et gebyr for rentetilpasning én gang hvert tiende år.

Ulempen er, at meget kan ændre sig i dit liv på 10 år og det, der hedder en lav rente nu, kan blive til en høj rente om 5 – 10 år. Andre forhold i dit liv kan også ændre sig, så du bliver nødt til at sælge din bolig og flytte. Rentetilpasningslån F10 binder dig i 10 år ad gangen, og det koster meget at bryde kontrakten før tid.

Andre F-lån

Der findes rentetilpasningslån med forskellige tidsintervaller fra 0,5 til 10 år, og de fleste kan kombineres med afdragsfrihed i op til 10 år. Derudover kan du optage et afdragsfrit lån i 30 år, men det indebærer, at du vælger lånemodellen med et renteloft eller et F-kort (CITA-lån), hvor renten tilpasses meget ofte. Læs mere om disse lån i artiklen om realkreditlån.

Rentetilpasningslån og skattefradrag

Når du har et realkreditlån med variabel rente, kan det være svært at udregne dit skattefradrag. Du får mellem 25 og 20 % af dine renter tilbage i skat via dit rentefradrag – procentdelen afhænger af, hvilket årstal vi er i. Mellem år 2020 og 2025 falder rentefradraget med 1 % hver år.

ÅrstalRentefradrag
202024,6 %
202123,6 %
202222,6 %
202321,6 %
202420,6 %

Tabel: Skattefradrag for renter fra 2020 til 2024

Efter år 2024 vil rentefradraget ligge fast på 20,6 %. Hvis du har et rentetilpasningslån med en længere bindingsperiode (f.eks. F5 – F10), bliver det nemmere at udregne, hvor meget du kan få tilbage i skat. Husk også, at du får skattefradrag kun for renter og ikke andre låneomkostninger. Hvis du vælger et rentetilpasningslån med korte intervaller som F1 eller F3, får du mange udgifter for rentetilpasning i form af gebyrer. Disse kan du ikke trække fra i skat. Læs mere om ÅOP og rentefradrag i denne artikel.

Vigtigt om ÅOP for realkreditlån

For at få lov til at optage et realkreditlån, skal du tegne en obligatorisk brandforsikring. Udgifterne til brandforsikringen bliver ikke medregnet i lånets ÅOP. Derfor er det vigtigt, at du undersøger, hvad din brandforsikring kommer til at koste, og regner med denne faste ekstraudgift i hele lånets løbetid.

Find det bedste rentetilpasningslån

Finbino har undersøgt rentetilpasningslån F1, F3 og F5 på tværs af realkreditinstitutter og sammenlignet deres tilbud, så du kan finde den bedste model for tilpasningslån på markedet. Læs vores artikel om de bedste tilpasningslån, og brug den som retningslinjer, når du skal vælge blandt danske realkreditforeninger.

Synes du om denne artikel? Del den med dine venner

Del på Facebook

Har du spørgsmål, eller har du måske selv erfaring, du vil dele? Del dem i kommentarsektionen